Dubai, son yıllarda gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda dünyanın öne çıkan şehirlerinden biri hâline geldi. Dubai, stratejik konumu, istikrarlı ekonomik büyümesi, sağlam yasal altyapısı, yüksek kira talebi ve hızla gelişen kentsel yapısı sayesinde farklı ülkelerden birçok yatırımcıyı cezbediyor. İster off-plan projelere (planlama veya inşaat aşamasında satılan konutlara) yönelin, ister hemen taşınmaya hazır konutlar arayın, isterseniz kendi villanızı inşa etmek için arsa almak isteyin… Dubai, farklı bütçelere ve yatırım hedeflerine uygun çok geniş bir seçenek sunuyor.
Bu rehberde, Dubai’nin gayrimenkul piyasasında yatırım yapmanın farklı yönlerini ele alacak ve hangi seçeneğin hedeflerinize daha uygun olabileceğini anlamanıza yardımcı olacağım. Ek olarak belirtmek isterim ki, Dubai’de gayrimenkul yatırımı yapmayı planlıyor ancak hangi yolu izlemeniz gerektiğinden emin değilseniz benimle iletişime geçebilirsiniz. Ben Siraç Sultanlı, Dubai’nin en büyük emlak firması fäm Properties’te yatırım danışmanı olarak, size profesyonel yönlendirme ve gayrimenkul yatırımı için danışmanlık hizmetlerimizi sunmaktan memnuniyet duyarım.
Yabancı yatırımcılar neden gayrimenkul için Dubai’yi tercih ediyor?
Dubai’nin gayrimenkul yatırımı için en cazip şehirlerden biri olmasının birkaç önemli nedeni var. Aşağıda, yabancı yatırımcıların Dubai’yi tercih etmesinde etkili olan temel faktörleri bulabilirsiniz:
- Yıllık emlak vergisinin, sermaye kazancı ve miras vergisinin olmaması;
- İyi konumdaki ve doğru zamanda alınan emlaklarda güçlü sermaye değer artışı;
- Dünya metropollerine kıyasla yüksek kira getirileri (çoğu zaman %6–9 aralığında, varlık türüne göre değişir);
- İstikrarlı ve düzenlenmiş bir yatırım ortamı;
- Avrupa, Asya ve Afrika’yı birbirine bağlayan stratejik küresel konum;
- Metro genişlemeleri, yeni yerleşim bölgeleri ve kamu tesisleri gibi devam eden altyapı yatırımları;
- Gayrimenkul sahiplerine özel uzun süreli ikamet izni imkânları;
- Nüfus artışı ve b.
Elbette ki bunlar, yabancı yatırımcıların Dubai’de yatırım yapmalarının tek nedeni değil. Tecrübemden de gördüğüm kadarıyla her yatırımcının hedeflerine, yaşam tarzına ya da uzun vadeli planlarına göre farklı yatırım sebepleri olabilir.
Dubai’de Gayrimenkul Yatırım Seçenekleri: Bilmeniz Gerekenler
Dubai’de Off-Plan Gayrimenkul Yatırımı (Erken Aşama Projeler)
Geçen yıllarda olduğu gibi off-plan projeler (planlama veya inşaat aşamasında olan projeler), Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları dâhil yabancı alıcılar için Dubai’deki en cazip gayrimenkul yatırım seçeneklerinden biri olmaya devam ediyor. Yatırımcılar çoğunlukla mantıklı bir sermaye değer artışı sağladıktan sonra tekrar satış yapmak veya proje aşamasında daha uygun fiyata aldıkları için, proje tamamlandıktan sonra kira geliri elde etmek amacıyla elde tutmak için off-plan projeleri tercih ediyorlar.
Planlama veya inşaat aşamasında olan konut projelerinin tüm detaylarını ayrı bir blog yazısında (Dubai’de Off-Plan Gayrimenkul Yatırımı) ele alıyorum, ancak burada da kısa bir özet bulabilirsiniz.
Avantajlar
Dubai’nin dinamik gayrimenkul piyasasında off-plan projelere yatırım yapmanın başlıca avantajlarından bazıları şunlardır:
- Tamamlanmış konutlara kıyasla daha düşük giriş fiyatları
- Esnek ödeme planları
- Yeni master planlı topluluklara ve gelişmekte olan bölgelere erken erişim imkanı
- İnşaat sürecinde ve teslim sonrası dönemde yüksek sermaye değer artışı potansiyeli
Sermaye Değer Artışı Potansiyeli
Genellikle şimdiye dek Dubai’deki birçok emlak projesi, konumuna, geliştirici gayrimenkul şirketine ve piyasa döngüsüne bağlı olarak lansman ile teslim arasındaki dönemde %30’a dek değer artışı sağlamıştır. Off-plan yatırımlarda doğal olarak en büyük kârı genellikle en erken yatırım yapanlar elde eder. Yatırım yapılacak proje seçimi ve piyasa analizi uzmanlar tarafından doğru şekilde yapıldığında, bazı bölgelerde bu değer artışı çok daha yüksek seviyelere çıkabilmektedir.
Off-Plan Kimlere Uygun?
Off-plan projeler özellikle aşağıdaki kategoride olan yatırımcılar için idealdir:
- Orta ve uzun vadede sermaye değer artışı hedefleyen yatırımcılar;
- Aşamalı ödeme planlarını tercih eden alıcılar
Hazır (Tamamlanmış) Konutlar
Hazır konutlar, anında değer sunmaları, hızlı kira getirisi sağlamaları ve belirsizliğin daha az olması nedeniyle güçlü bir yatırım seçeneğidir. Bu seçenek, hemen kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar veya mülke kısa süre içinde taşınmayı planlayan alıcılar için idealdir.
Avantajlar
Dubai’nin gayrimenkul piyasasında hazır (tamamlanmış) gayrimenkullere yatırım yapmanın başlıca avantajları şunlardır:
- Hemen kira geliri elde etme imkânı
- Satın almadan önce mülkü fiziksel olarak inceleyebilme
- Onaylı bölgelerde kısa dönem tatil kiralamalarına uygunluk
- Daha öngörülebilir nakit akışı ve doluluk oranları
- Çevredeki topluluk, altyapı ve teslim edilmiş olan tüm sosyal olanakların net şekilde görülebilmesi
Sermaye Değer Artışı
Yerleşik ve iyi hizmet sunan topluluklarda bulunan tamamlanmış gayrimenkuller genellikle istikrarlı bir sermaye değer artışı gösterir. Talebe, projenin kalitesine, bölgenin gelişimine ve genel piyasa koşullarına bağlı olarak bu artış çoğu zaman yıllık %6–10 aralığında gerçekleşir.
Hazır (Tamamlanmış) Gayrimenkuller Kimlere Uygun?
Hazır mülkler özellikle aşağıdaki kategoride olan yatırımcılar için idealdir:
- Kira geliri üzerinden hemen yatırım getirisi (ROI) elde etmek isteyen yatırımcılar
- Dubai’de yaşamayı planlayan nihai kullanıcılar
- Kullanıma hazır üniteleri tercih eden tatil evi yatırımcıları
Dubai’de Ticari Gayrimenkul Yatırımı
Ticari gayrimenkuller — ofisler, perakende mağazaları, medikal alanlar ve depolar gibi — uzun vadede güçlü bir istikrar sunduğu için çoğunlukla deneyimli yatırımcılar tarafından tercih edilir. Bu tür gayrimenkullar genellikle kurumsal kiracılara hitap eder, daha uzun kira sözleşmeleri sağlar ve özellikle iş merkezlerinin yoğun olduğu bölgelerde düzenli kira geliri üretir.
Avantajlar
Dubai’de ticari gayrimenkullere yatırım yapmanın başlıca avantajları şunlardır:
- Standart konut sözleşmelerine kıyasla daha uzun kira anlaşmaları
- Uzun vadeli istikrar sunan kurumsal ve profesyonel kiracılar
- Yerleşik ticari bölgelerde ve yaya trafiği yüksek lokasyonlarda daha düşük boşluk oranları
- Özellikle büyük iş merkezlerinde rekabetçi kira getirileri
- İş faaliyetleri ve ticari talep tarafından desteklenen daha öngörülebilir gelir akışları
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dubai’de ticari gayrimenkullere yatırım yaparken göz önünde bulundurulması gereken bazı önemli noktalar şunlardır:
- Birçok konut seçeneğine kıyasla daha yüksek başlangıç yatırım gereksinimleri
- Kiracı profili, imar kuralları ve kullanım amacı dâhil olmak üzere daha detaylı bir durum tespiti (due diligence) süreci
- Piyasa döngüleri ve ekonomik koşulların doluluk oranlarını etkileyebilmesi
- Ticari alanlarda hizmet bedelleri ve bakım giderlerinin daha yüksek olabilmesi
- Performansın, doğru lokasyon ve uygun ticari faaliyet seçimine büyük ölçüde bağlı olması
Dubai’de Arsa Satın Alıp Kendi Villanızı İnşa Etmek
Dubai’de arsa satın alıp kendi villanızı inşa etmek, özellikle modern ve yüksek kaliteli villalara olan talebin hızla artmasıyla birlikte giderek daha cazip bir yatırım stratejisi hâline geliyor. Bu yöntem, hazır bir villa satın almaya kıyasla yatırımcılara daha fazla kontrol, daha verimli maliyet yönetimi, tamamen kişiselleştirme imkânı ve uzun vadede güçlü bir değer artışı potansiyeli sunuyor.
Avantajlar
Dubai’de arsa satın alıp kendi villanızı inşa etmenin başlıca avantajları şunlardır:
- Tamamlanmış bir villa satın almaya kıyasla metrekare başına daha düşük maliyet
- Piyasa tercihlerine göre plan, mimari ve iç mekân dahil olmak üzere tam tasarım esnekliği
- İyi tasarlanmış, modern villalarda yüksek yeniden satış kâr marjları
- Aile odaklı villa topluluklarında yüksek kira talebi
- Villayı belirli pazar segmentlerine göre konumlandırma fırsatı (lüks, çağdaş, minimalist, akıllı ev vb.)
- Gayrimenkul geliştirici şirketleri tarafından inşa edilen standart seçeneklerden farklı, benzersiz ve özel tasarımlara ilgi duyan alıcılar için yüksek cazibe
Sermaye Değer Artışı
Talep gören villa topluluklarında yer alan, özel olarak tasarlanmış villalar genellikle daha yüksek bir değer artışı sağlar. Tasarımın, bitiş kalitesinin ve konumun piyasa beklentileriyle uyumlu olması bu artışı daha da güçlendirir. Kendi deneyimlerime göre belirtmeliyim ki, bazı yatırımcılar arsa maliyeti, mimari tasarım, pazarlama stratejisi, inşaat kalitesi ve satış dönemindeki genel piyasa koşulları gibi etkenlere bağlı olarak tamamlandıktan sonra %60–80 oranında net kâr elde edebilmiştir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kendi arsanızın üzerine villa inşa etmek; detaylı planlama, doğru bir ön inceleme (due diligence) ve nitelikli profesyonellerle çalışma gerektirir. Bu nedenle bu adımı atmadan önce birkaç önemli noktayı göz önünde bulundurmak gerekir:
- İnşaat süreleri genellikle 12–24 ay arasında değişebilir
- RERA kayıtlı bir müteahhitle çalışmanız zorunludur
- Onay süreçleri ve tasarım yönergeleri master community’ye göre farklılık gösterir
- Maliyet kontrolü kritik öneme sahiptir — kullanılan malzemeler, bitiş seviyeleri ve müteahhit fiyatları toplam yatırım getirisini doğrudan etkiler
- Bazı bölgelerde imar kuralları, maksimum inşaat alanı (BUA) sınırları ve mimari kısıtlamalar bulunabilir
Kimler için uygun?
Bu strateji özellikle aşağıdaki kategoride olan yatırımcılar için idealdir:
- Orta-uzun vadede yüksek sermaye değer artışı hedefleyen yatırımcılar
- Profesyonel danışmanlarla çalışan ya da gayrimenkul geliştirme konusunda deneyimi bulunan yatırımcılar
- Daha uzun bir zaman çizelgesini ve inşaat sürecini yönetmekte rahat olan kişiler
Dubai’de Profesyonel Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı Hizmetleri
Dubai’nin gayrimenkul piyasasına — off-plan projeler ve uzun vadeli yatırım stratejileri dâhil — derin bir hâkimiyete sahip biri olarak, ben Siraç Sultanlı, yatırımcılara güvenle ve bilinçli şekilde karar verebilmeleri için destek oluyorum.
Yaklaşık yirmi yıllık tecrübeye, 25 şubeye ve 3.000’den fazla profesyonele sahip, Dubai’nin en büyük ve en teknolojik gayrimenkul şirketi fäm Properties’in bir parçası olarak; müşterilerime strateji belirlemeden piyasa analizine, yatırım planlamasından satın alma sürecinin tamamlanmasına kadar her aşamada danışmanlık hizmetleri sunuyorum.
Bilginize sunmak isterim ki, fäm Dubai’de yalnızca standart bir emlak aracılık şirketi olarak değil, çok daha kapsamlı hizmetler sunan bir şirketler grubu olarak faaliyet göstermektedir. Hukuki işlemler için fäm Conveyancing, proje geliştirme süreçleri için fäm Development, iç mimari ve fit-out çalışmaları için fäm Interiors, kiralama ve varlık yönetimi hizmetleri için ise fäm Property Management gibi uzmanlaşmış birimlerimiz sayesinde yatırımcılara tam kapsamlı çözümler sunuyoruz. Bu birimler, yatırım sürecinin başından sonuna kadar kesintisiz ve bütünleşik bir deneyim yaşamayı mümkün kılıyor.
Bu nedenle, Dubai’de gayrimenkulle ilgili her türlü planınızda ve yatırım hedefinizde yanınızda fäm’in olduğunu unutmayın. Dubai’deki gayrimenkul yatırım yolculuğunu birlikte adımlamak için benimle iletişime geçebilirsiniz.
