Dubai’nin yabancı gayrimenkul yatırımcıları için dünyanın en dinamik ve en cazip şehirlerinden biri olduğunu söylersek, muhtemelen siz de buna katılırsınız. Özellikle COVID sonrası dönemde şehir, küresel ölçekte büyük bir ilgi artışına tanık oldu. Dünyanın dört bir yanından gelen yatırımcılar Dubai gayrimenkul piyasasına yöneliyor ve çoğu, tanınmış ve güvenilir gayrimenkul şirketlerinin sunduğu off-plan, yani lansman veya yapım aşamasında (inşaat aşamasında) satışa çıkan projelere odaklanıyor. Bu yükselen trend, Dubai’nin sunduğu istikrarı, şehrin iddialı gelişim planlarını ve yatırımcıların piyasaya duyduğu uzun vadeli güveni açıkça yansıtmaktadır.
Bu blogda, Dubai’de off-plan gayrimenkul yatırımı yaparken bilmeniz gereken temel noktaları ele alacağız: avantajlar, süreç ve adımlar, çıkış stratejileri ve yatırımınızı korumak için dikkat edilmesi gereken başlıca güvenlik mekanizmaları.
Ayrıca belirtmek isterim ki, Dubai gayrimenkul piyasasında yatırım yapmayı planlıyorsanız, Dubai’nin en büyük emlak firması olan fäm Properties’in gayrimenkul yatırım danışmanı olarak ben Siraç Sultanlı, hem kendi danışmanlığımı hem de şirketimin sunduğu hizmetleri sizlere memnuniyetle sağlamaya hazırım.
Dubai’de Off-Plan Gayrimenkul Yatırımı Ne Anlama Gelir?
Dubai’de off-plan gayrimenkul yatırımı, bir mülkü inşaatı tamamlanmadan — yani yapım aşamasındayken — hatta bazı durumlarda inşaata hiç başlanmadan, lansman döneminde satın almak anlamına gelir. Bu tür alımlarda yatırım kararı, tamamlanmış bir bina yerine mimari planlar, görselleştirmeler ve geliştiricinin sunduğu proje konsepti üzerinden verilir.
Dubai’de birçok büyük ölçekli master-plan ve konut projesi satışa inşaat öncesi dönemde çıkar. Bu da yabancı yatırımcıların projeleri en erken ve en avantajlı fiyat aşamalarında satın almasına imkân tanır. Bu nedenle off-plan yatırımlar, Dubai gayrimenkul piyasasının en önemli ve en hareketli segmentlerinden biri olmaya devam etmektedir.
Bazı yatırımcılar, yalnızca görselleştirmelere, planlara veya inşaat aşamasındaki bir projeye güvenerek mülk satın almanın hukuki risklerini merak edebilir. Oysa Dubai’deki yasal çerçeve, off-plan süreçlerini oldukça net biçimde düzenler ve süreç doğru takip edildiğinde yatırımcı için son derece güvenlidir. Burada en önemli nokta, doğru piyasa analizinin yapılması ve her adımda profesyonel gayrimenkul uzmanlarından destek alınmasıdır — bunu ilerleyen bölümlerde ayrıntılı şekilde ele alacağız.
Neden Dubai’de Off-Plan Yatırım Düşünülmeli?
Dubai’de off-plan projelere (lansman veya yapım aşamasında satışa çıkan projelere) yatırım yapmanın, hazır mülkleri satın almaya kıyasla bir dizi önemli avantajı vardır. Bu bölümde yabancı yatırımcılar için off-plan yatırımların neden cazip ve mantıklı bir seçenek sunduğunu tüm yönleriyle ele alacağız.
Daha Düşük Giriş Maliyeti ve Erken Alıcı Avantajı
Mantıklı olarak planlama veya inşaat aşamasında alım yaptığınız için geliştiriciler genellikle daha düşük lansman fiyatları, cazip ödeme planları ve çeşitli alıcı teşvikleri sunar. Bu sayede metrekare başına ödediğiniz maliyet, çoğu zaman aynı bölgede proje tamamlandığında satışa çıkan hazır konutlara kıyasla daha düşük olur. Proje ilerledikçe, değer kazandıkça ve teslim aşamasına yaklaştıkça, erken dönemde alım yapan yatırımcılar belirgin bir sermaye değer artışından faydalanabilir.
Esnek Ödeme İmkanı
Dubai’de off-plan alımlar, çoğu zaman yatırımınızı birkaç yıl gibi bir zamana yaymanıza olanak tanır — önce bir rezervasyon ödemesi yapılır, ardından inşaat ilerleme aşamalarına bağlı taksitler gelir ve bazı projelerde teslim sonrası ödeme imkânı da sunulur. Bu yapı, özellikle uluslararası yatırımcılar için nakit akışını çok daha rahat yönetmeyi sağlar. Tüm bedeli peşin ödemek yerine ödemelerin aşamalı yapılması, yatırımı kendi finansal planlamanıza göre şekillendirmenize imkân tanır.
Sermaye Değer Artışı Potansiyeli
Piyasaya erken aşamada giriş yapan yatırımcılar, gelişmekte olan bir semtin doğal değer artışı döngüsünden faydalanma eğilimindedir. Altyapı tamamlandıkça, sosyal donatılar şekillendikçe ve bölgenin yaşam kalitesi arttıkça talep de düzenli olarak yükselir. Dubai’nin yerleşik birçok bölgesinde bu olgunlaşma süreci, konuma, gayrimenkul şirketine ve piyasa koşullarına bağlı olarak teslim dönemine kadar genellikle %10–30 arasında sermaye değer artışı sağlamaktadır. Bazı projelerde sermaye değer artışı daha da yüksek olabilmektedir.
Bu dinamikler, satın alma ile teslim tarihi arasındaki süreçte kayda değer bir değer artışı yaratabilir — üstelik mülkü teslim sonrası kiralamaya veya uygun zamanda satışa çıkarmaya karar verirseniz, ek bir büyüme potansiyeli de söz konusudur.
Yeni Gelişen Bölgeler ve Prestijli Master-Planlara Erişim
Off-plan yatırımlar, Dubai’de yeni lansmanı yapılan semtlere, gelişmekte olan şehir merkezlerine, markalı rezidanslara ve büyük geliştiricilerin hayata geçirdiği prestijli projelere erişim imkânı sunar. Bu projelerin çoğu henüz hazır konut olarak piyasada bulunmasa da, planlanan altyapı, sosyal donatılar ve geleceğin büyüme koridorları içinde konumlanmaları sayesinde güçlü bir uzun vadeli potansiyele sahiptir.
Bu sayede, yalnızca bugün piyasada mevcut olan seçeneklerle sınırlı kalmak yerine, gelecekte değer kazanması beklenen bölgeleri seçme avantajına sahip olursunuz.
Dubai’de Off-Plan Projelere Nasıl Yatırım Yapılır? Adım Adım Süreç
Dubai’nin dinamik off-plan gayrimenkul piyasasında yatırım yapabilmek için takip edilmesi gereken birkaç temel adım vardır. Aşağıda, Dubai’de off-plan mülk satın almayı planlayan yabancı yatırımcılar için sürecin her aşamasını adım adım özetliyorum. Unutmayın ki, bireysel durumlara göre bazı aşamalar değişiklik gösterebilir; aşağıdaki başlıklar genel bir yol haritası sunmaktadır.
1. Adım: Yatırım Stratejinizi Belirleyin
- Hedefinizi netleştirin: Sermaye değer artışı için mi yatırım yapıyorsunuz, uzun vadeli kira geliri için mi, yoksa her ikisini birden mi hedefliyorsunuz?
- Zaman ufkunuzu belirleyin: Örneğin teslim süresine kadar 2–5 yıl, ardından değer artışı için 5–10 yıllık bir elde tutma dönemi gibi.
- Bütçenizi, tercih ettiğiniz bölgeleri ve mülk tipini belirleyin: Stüdyo, daire, townhouse veya villa gibi.
- Hedef bölgeleri araştırın: Gelişim potansiyeli, altyapı planları ve fiyat eğilimlerini inceleyin.
En önemlisi, varsayımlarınızı doğrulayacak, piyasa verilerini analiz edecek ve profilinize uygun en doğru projelere yönlendirecek profesyonel bir gayrimenkul yatırım danışmanı ile çalışmaktır.
2. Adım: Gayrimenkul Şirketini ve Projeyi Dikkatle Seçin
- Çalışmayı düşündüğünüz emlak danışmanlık ve gayrimenkul şirketlerinin itibârını değerlendirin: Teslim geçmişi güçlü, köklü geliştiriciler daha yüksek güvenilirlik sağlar ve proje risklerini önemli ölçüde azaltır.
- Projenin yatırım hedefinizle uyumlu olduğundan emin olun: Gayrimenkul şirketi ne kadar tanınmış olursa olsun, her proje hedeflediğiniz getiriyi, elde tutma süresini veya kira stratejinizi karşılamayabilir.
- Projenin konumunu, lansman fiyatlarını, master-planını ve çevredeki altyapıyı analiz edin: Uzun vadeli gerçek potansiyeli anlamak için benzer topluluklarla karşılaştırma yapın.
- Projeye ait Escrow Hesabı bilgilerini doğrulayın: Dubai gayrimenkul yasalarına göre tüm ödemeler yalnızca o projeye ait escrow hesabına yatırılmalıdır; bu, yatırımınızın güvence altında olmasını sağlar.
- SPA’yı (Satış ve Satın Alma Sözleşmesi) dikkatle inceleyin: İnşaat gecikmeleri, ödeme planı, teslim şartları ve devir/yeniden satış politikaları gibi maddeleri ayrıntılı şekilde gözden geçirin.
3. Adım: Konutunuzu Rezerve Edin ve Sözleşmeyi İmzalayın
- İlk rezervasyon veya booking depozitosunu ödeyin: Genellikle birim fiyatının %5–10’u kadardır ve mülkü sizin adınıza güvence altına alır.
- Off-Plan Satın Alma Sözleşmesi’ni (SPA) inceleyip imzalayın: Bu sözleşmede ödeme planı, inşaat zaman çizelgesi, teslim tarihi, gecikme durumundaki cezai şartlar, kalite standartları ve yeniden satış/devir kuralları yer alır.
- Konutunuzun DLD’nin “Oqood” sistemi üzerinden kaydedildiğinden emin olun: Bu kayıt, yasal koruma sağlar ve satışın resmî olarak tanınmasını güvence altına alır.
- Tüm ödemelerin geliştiricinin genel hesabına değil, projeye özel escrow hesabına yatırıldığını doğrulayın: Bu, yatırımınızı koruyan en kritik güvenlik mekanizmalarından biridir.
- Danışmanınızdan tüm belgeleri ikinci kez kontrol etmesini isteyin: Böylece her adımın yasal gerekliliklere ve kendi yatırım hedeflerinize tam olarak uygun olduğundan emin olabilirsiniz.
4. Adım: Ödeme Planını Takip Edin ve Konutunuzu Teslim Alın
- Ödemelerinizi, üzerinde anlaşılan plana uygun şekilde yapın: Örneğin belirli inşaat aşamalarında %10, ardından %20 gibi ilerleyen taksitler.
- Proje tamamlanmaya yaklaştığında gayrimenkul şirketi tarafından size bir teslim bildirimi gönderilir: Teslimi kabul etmeden önce konutu dikkatlice inceleyin. Snag list hazırlayın, işçilik ve bitiş kalitesini kontrol edin ve her şeyin sözleşmedeki teknik şartlara uygun olduğundan emin olun.
- Gerekliyse son taksiti ödeyin ve Tapu Belgesi (Title Deed) tescil işlemini tamamlayın.
- Teslim sonrası planınızı belirleyin: Taşınmak, kiraya vermek (kısa veya uzun dönem), uzun vadeli değer artışı için elde tutmak, uygun zamanda satmak. Eğer kiraya vermeyi düşünüyorsanız, mülk yönetimi hizmetleriyle iletişime geçin, servis ücretlerini gözden geçirin, elektrik-su aboneliklerini kontrol edin ve gerekli yasal/operasyonel süreçleri tamamlayın.
Yasal Güvenceler: Off-Plan İçin Escrow Hesabı Nedir ve Neden Önemlidir?
Escrow hesabı, gayrimenkul şirketi tarafından Dubai’deki her bir off-plan proje için özel olarak açılan proje bazlı bir güven hesabıdır. Off-plan birimlere ait tüm alıcı ödemelerinin bu hesaba yatırılması zorunludur. Hesaptaki fonlar, yalnızca belirli inşaat aşamalarına ulaşıldığı ve bu ilerleme yetkili denetçiler tarafından doğrulandığı takdirde, escrow yetkilisi (banka) tarafından gayrimenkul şirketine serbest bırakılır.
Dubai’deki Gayrimenkul Geliştirme için Escrow Hesaplarına İlişkin 2007 tarihli 8 No’lu Kanun (ve ilgili değişiklikler) uyarınca, off-plan projelerde escrow hesabı kullanımı zorunludur. Bu sistem, şeffaflığı sağlar ve inşaat süreci boyunca alıcıları koruyan en önemli güvenlik mekanizmasıdır.
Escrow hesaplar nasıl işler ve nelere dikkat edilmeli?
- Gayrimenkul şirketi, her proje için DLD/RERA tarafından onaylı bir bankada ayrı bir escrow hesabı açmak zorundadır. Off-plan biriminiz için yaptığınız tüm ödemeler, geliştiricinin genel hesabına değil, bu projeye özel escrow hesabına yatırılmalıdır.
- Fonlar, yalnızca doğrulanmış inşaat veya pazarlama aşamaları tamamlandığında geliştiriciye aktarılır. Her aşama, herhangi bir ödeme yapılmadan önce lisanslı denetçiler tarafından kontrol edilip onaylanır.
- Bu sistem alıcıları korur. Proje iptal edilirse, escrow yasası alıcıların ödemelerinin iadesi veya yeniden dağıtılması için net prosedürler sağlar.
- Bir yatırımcı olarak sizin (veya danışmanınızın) mutlaka doğrulaması gereken üç kritik nokta vardır: 1. Projenin DLD/RERA’da kayıtlı olması, 2. Size verilen escrow hesap numarasının doğru ve resmî olması, 3. Yaptığınız tüm taksitlerin doğrudan bu escrow hesabına yatırılması.
Yatırım Getirileri ve Finansal Değerlendirmeler
Dubai’de off-plan bir mülk satın almanın size uygun olup olmadığını anlayabilmek için potansiyel getirileri doğru şekilde hesaplamanız gerekir. Buna hem sermaye değer artışı (Capital Appreciation – CA) hem de teslim sonrası beklenen kira getirisi (ROI) dahildir. Ayrıca servis ücretleri, kapanış masrafları, mobilya giderleri ve olası finansman maliyetleri gibi tüm ek masrafları da dikkate almanız önemlidir.
Off-plan yatırım danışmanı veya satış danışmanı ile çalışmanız şiddetle tavsiye edilir. Resmî piyasa verileri ve güncel trendler üzerinden profesyonel getiri hesapları yaparak gerçekçi, hedeflerinizle uyumlu ve doğru bir yatırım planı oluşturmanıza yardımcı olurlar.
Dubai’de Off-Plan Sermaye Değer Artışı Potansiyeli
Erken dönemde yatırım yaptığınızda, genellikle daha düşük bir fiyat seviyesinden piyasaya giriş yaparsınız. İnşaat süreci boyunca (projenin tipine göre çoğunlukla 1–4 yıl), altyapının tamamlanması, topluluğun gelişmesi ve talebin artmasıyla birlikte mülkün değeri yükselme eğiliminde olur. Dubai’de yeni master-plan bölgelerinde erken alım yapan yatırımcılar, teslim aşamasına gelindiğinde çoğu zaman ortalamanın üzerinde kazanç elde etmiştir.
Her ne kadar geçmiş performans gelecekteki getiriyi garanti etmese de, erken giriş, gelişmekte olan bir lokasyon ve kaliteli bir proje birleştiğinde güçlü bir sermaye değer artışı potansiyeli ortaya çıkar.
Dubai’de Mülkün Kira Getirisi (ROI) Potansiyeli
Proje tamamlanıp teslim edildikten sonra konutunuzu kiraya verebilir ve kira geliri elde edebilirsiniz. Dubai’de kira getirileri; bölgeye, mülk tipine ve genel piyasa koşullarına göre değişiklik gösterir. Uygun konumda bulunan birçok konut birimi için net kira getirilerinin %6.5–9 aralığında olduğu sıkça görülmektedir.
Dubai’de off-plan yatırıma yönelirken unutulmaması gereken önemli bir nokta şudur: Kira geliri yalnızca teslimden sonra başlar ve ilk kiracının taşınmasına kadar kısa bir bekleme süresi olabilir. Servis ücretleri, mülk yönetim masrafları, bakım giderleri, olası boş dönemler ve diğer işletme maliyetleri için mutlaka bütçe ayırmanız gerekir.
Dubai’de Profesyonel Off-Plan Yatırım Danışmanlığı
Ben, Siraç Sultanlı, Dubai’nin hızla büyüyen off-plan piyasasına yönelik derin bilgi birikimimle, off-plan yatırım sürecinin her aşamasında yatırımcılara özel yönlendirme sağlıyorum. Dubai’nin en büyük ve en teknolojik gayrimenkul şirketi olan fäm Properties’in bir parçası olarak — yaklaşık yirmi yıllık deneyimi, 25 şubesi ve 3.000’i aşkın profesyonelden oluşan ekibiyle — bütçe, hedefler ve yatırım stratejisine göre doğru projeyi seçmeleri konusunda müşterilerime destek oluyorum.
Görevim, yatırım sürecinin her adımında size netlik ve güvenle rehberlik ederek yatırımınızın doğru planlanmasını ve uzun vadeli hedeflerinizle tam uyumlu olmasını sağlamaktır. Dubai’de off-plan gayrimenkul yatırımınızı planlamak için benimle iletişime geçebilirsiniz!
